Die Blase ist geplatzt, der Wohnungsbau liegt am Boden. Zwar sinken die Immobilienpreise, doch liegt ein Kauf für viele Menschen noch immer in weiter Ferne.
Durch den Zinsanstieg im Rekordtempo wurden Immobilienkäufe teurer – für viele Kaufwillige zu teuer. Denn er trifft auf hohe Baupreise, die über Jahre gesteigen sind – befeuert durch Niedrigzinsen – und die nun durch den sprunghaften Inflationsanstieg auch noch weiter zugelegt haben. Das überfordert die finanziellen Verhältnisse vieler Käufer. Und sogar Profis bringt das mächtig ins Schwitzen, wie Beispiele aus der Immobilienbranche zeigen, deren prominentestes wohl die die Signa-Gruppe von René Benko sein dürfte.
Wer heute ein Darlehen über 350.000,- € aufnehmen möchte, das mit 4% verzinst und in 20 Jahren getilgt sein soll, muss dafür monatlich 2.121,- € an die Bank überweisen. Wer noch Anfang 2022 zu 1% finanziert hat, muss 1.609,71 € monatlich zahlen, tilgt dafür aber monatlich mehr. Damit liegt die monatliche Belastung in der ersten Variante fast ein Drittel über der zweiten – und schon in der zweiten Variante war die Last für viele Käufer erdrückend.
Fallende Kaufpreise sind die Folge. Doch die Preise sind noch nicht genug gefallen, um diese Lücke wieder zu schließen. Die Nachfrage bleibt aus, dafür steigt die Nachfrage nach Mietwohnungen und lässt die Mieten steigen. Und doch bleibt die Miete oftmals trotz steigender Mietpreise attraktiver als der Kauf (was aber auch eine persönliche Komponente hat, wie im Beitrag Vermögenswert oder Verbindlichkeit? erläutert).
Steigende Mieten wiederum können mittelfristig das Kaufen attraktiver machen. Vor allem in Kombination mit niedrigeren Preisen für Bestandsimmobilien und Neubauten, die beide von fallenden Baupreisen aufgrund geringerer Nachfrage profitieren. Fallen dann auch noch die Zinsen, kommt wieder die Zeit der Käufer. Bis dahin ist Geduld angesagt.
Das gilt demnach auch für Verkäufer. Wer verkaufen muss, hat derzeit schlechte Karten (wobei Druck immer ein schlechter Verkäufer ist). Verkäufern bietet sich jetzt möglicherweise sogar die Gelegenheit, von der rückläufigen Nachfrage im Handwerk zu profitieren und die bislang schwer zu bekommenden Handwerksfirmen zu organisieren. Denn mit der Novelle des Gebäudeenergiegesetzes, häufig als “Heizungsgesetz” bezeichnet, kommen einige Änderungen auf die Eigentümer älterer Immobilien zu. Wer die Zeit und zugegebenermaßen auch die Mittel hat, kann nun die Immobilie energetisch auf Vordermann bringen, was einen deutlichen Verkaufsvorteil bietet und auch einen höheren Verkaufspreis verspricht.
